Waarom we dit doen!

In 2018 bestaat Middenin 10 jaar. In die tijd hebben we met veel verschillende mensen samengewerkt – en zo energie en nieuwe inzichten opgedaan. Natuurlijk gaan we ons jubileum volgend jaar uitgebreid vieren! Voorafgaand zoeken we een aantal contacten weer op en vragen hen naar hun blik op toen, nu en de toekomst. Dit keer Martin Lekkerkerker, Manager Vastgoed van de gemeente Zeist.

Als je Martin Lekkerkerker vraagt naar het grote verschil tussen 10 jaar geleden, het heden en de komende 10 jaar is hij heel duidelijk:

Martin Lekkerkerker - foto

“Vastgoed was altijd al statisch en de samenleving veranderlijk. Maar de veranderingen in de samenleving gaan steeds sneller. Waarom blijven we dan toch gebouwen neerzetten voor tenminste 40 jaar?” Het is een thema dat hem erg bezighoudt. “Kunnen we de ontwikkeling van gebouwen niet heel anders benaderen? Met het gebouw als middel in plaats van doel, waarbij beleidsmakers, stakeholders en andere geïnteresseerden actief in het proces mee worden betrokken.”

10 jaar geleden t/m nu

10 jaar geleden was Martin al bezig met het ontwikkelen van waardevolle plekken. Plekken die belangrijk zijn om elkaar te ontmoeten. Na een aantal jaren het technisch beheer van winkelcentra te hebben gedaan kwam hij bij de gemeente Utrecht en werkte hij aan de ontwikkeling van verschillende  sportaccommodaties (daar hebben Martin en Richard elkaar leren kennen). Lang wilt Martin niet bij het verleden stilstaan, maar wij dringen toch even aan: waar is Martin het meest trots op? Martin: “Het is gelukt om een aantal sportparken en -accommodaties te creëren waar mensen graag komen. We werkten nadrukkelijk met een benadering vanuit de klant, vanuit diegenen die de plek daadwerkelijk gaan gebruiken of er gaan werken. Daar gaat het uiteindelijk toch om.”

Maar hij is ook kritisch: “Er zijn ook voorbeelden te noemen van plekken die bij oplevering al niet helemaal meer aansloten bij de behoefte vanuit de omgeving. Of de behoefte was in de tussentijd veranderd, bijvoorbeeld door verloop in de bevolkingssamenstelling.” Hij maakt zich zorgen over de grote aantallen projecten die nog steeds op stapel staan: “De lange doorlooptijd van projectontwikkeling kan zorgen voor ophoping van vastgoed en vastgoedwensen. Daardoor wordt er nog steeds herbouwd en gebouwd zonder het grotere geheel en doel voor ogen te hebben. Je moet je altijd blijven afvragen: waarom doen we dit ook alweer?”

Anderzijds is Martin kritisch op het huidige streven om gebouwen en functionaliteiten te behouden zonder out of the box te denken. “Waarom wil je een gebouw behouden? Voor wie wil je een gebouw behouden? Zijn er alternatieven voor de achterliggende huisvestingswens?”. Als het doel is om huidige en toekomstige behoeften te huisvesten, moet de vraag van behoud daaraan ondergeschikt zijn. Of, wanneer sprake is van een waardevol pand dat ongeschikt is voor het beoogde gebruik, moet je het lef hebben om uit te zien naar een andere, meer geschikte locatie.

 Beleid helpen realiseren

In Zeist probeert Martin zijn team Vastgoed nauwer te laten samenwerken met beleidsmakers op het gebied van cultuur, onderwijs, sport en welzijn. “Door vroeg, of eigenlijk continu, de vertaling van en naar vastgoed te maken vanuit de beleidsvelden en door mee te denken over de uitvoering daarvan, kun je sturing geven en zo vastgoed en beleid optimaal laten matchen.” Hierbij hoort dat je samen nadenkt over de wijze waarop betrokkenen en andere geïnteresseerden kunnen meepraten. “Wanneer we als (vastgoed)adviseur in een vroeg stadium kunnen meedenken over de kansen en beperkingen om beleid binnen bestaand vastgoed en/of bestaande budgetten te huisvesten, voorkom je dat je beleidsmakers, stakeholders en andere participanten in een later stadium teleur moet stellen. Want dat is funest.”

Martin noemt als voorbeeld de (her)ontwikkeling van een school, waar de fysieke omgeving niet wordt aangepast. “Er wordt goed nagedacht over de vraag hoe een schoollokaal er uit moet zien. Maar hebben kinderen over 10 jaar nog wel les in een lokaal? Wat betekent het dat we steeds meer kennisoverdracht digitaal (kunnen) doen? Werken leerlingen meer individueel? Zitten ze dan nog wel samen in een klas, of meer op locatie?” Richard schetst een recent voorbeeld, waar scholen worden uitgedaagd om na te denken over structurele lesvormen in (samenwerking met) een bibliotheek, een muziekschool, een natuurvereniging e.a. De gedachte hierachter is tweeledig: niet alleen wordt de kennisoverdracht leuker en daarmee interessanter, maar door de fysieke activiteit (wandelen/fietsen naar de andere locatie) wordt de nieuwe kennis ook beter opgeslagen. Richard, zelf vader van 2 jonge kinderen: “En niet onbelangrijk: leerlingen kunnen zo ook even hun energie kwijt.” Martin onderschrijft dit: “Dan ben je bezig om samen, vanuit een breder perspectief, het doel te realiseren:  goed onderwijs.”

Loskomen van vaste structuren

De maatschappij verandert veel sneller dan het vastgoed dat kan. Deze versnelling zal de komende jaren alleen maar toenemen. “We moeten daarom wel flexibel worden in ons vastgoed, zodat het kan (blijven) aansluiten op veranderende wensen. Anders ontstaat het risico dat we straks met een hele bulk aan leegstand zitten. Want wie pakt de rekening van de overvloed die er dan ontstaat?”

Maar hoe doe je dat? Wellicht zit een deel van het antwoord in de vrijheid die je professionals geeft. Immers: als je zoekt naar oplossingen op nieuwe, steeds veranderende vragen, ligt het voor de hand dat je probeert om de structuren en ingesleten gewoonten binnen je organisatie zoveel mogelijk los te laten. Denk bijvoorbeeld aan Google, waar medewerkers één dag in de week verplicht niet met hun lopende werkzaamheden bezig mogen zijn. Hieruit zijn bijvoorbeeld Google Maps en de Google-bril ontstaan.

Bij de gemeente Zeist werken ze met zogenaamde ‘roots-projecten’. Projecten over onderwerpen waar iedereen van begrijpt dat het goed is om ze aan te pakken, maar ‘waar niemand over gaat’, of die continu toch weer vastlopen ‘vanwege de complexiteit’. Wie zich echt betrokken voelt bij een onderwerp, krijgt tijd om met dergelijke projecten aan de slag te gaan. En ruimte om buiten de dagelijkse kaders te stappen. “Want wat belet mensen om tot creatieve ideeën te komen? Tijd en de druk van actielijsten, volle mailboxen en een overvolle vergaderplanning.”

Men moet gestimuleerd worden om hieruit te komen. Martin geeft het prachtige voorbeeld van de toren van Pisa: “Als bouwproject was dit niet bepaald een succes. Maar nu is het een unieke toren en een unieke plek – en daarmee een groot toeristisch succes!”

Zijn conclusie: “Creëer tijd en ruimte voor je professionals voor niet-vooraf omschreven werkzaamheden en laat je verrassen. Het succes zit soms in iets anders dan van te voren gedacht!”

Bijkomende voordelen: wanneer mensen mogen werken aan zaken die ze echt aanspreken, zullen ze hun werk met meer plezier doen. En mogelijk zelfs een specialisme ontwikkelen. Daarin ziet Martin nog een kans: “Het zou mooi zijn om opgedane kennis en ervaring nog veel meer te delen met andere gemeenten. Dat de één leert van de ander.” Hij denkt hierbij meer aan een netwerkvorm met  een pool van mensen uit verschillende gemeenten die hier open voor staan en de ruimte voor krijgen. Vanuit de inhoud en met professionals, kun je ook regionaal samenwerken zonder hier gelijk een nieuwe organisatie van te maken. Hierdoor doen professionals meer ervaring(en) op, waar iedere gemeente van profiteert. En hoeft niet iedere gemeente alle kennis zelf in huis te hebben: “We hoeven niet allemaal het wiel opnieuw uit te vinden. We streven hetzelfde doel na, dus is elkaar helpen een logische stap.”

Martin in 2028

Onlangs woonde Martin een lezing bij van professor Bob de Wit over hoe ‘digitale transformatie kan leiden tot maatschappelijke revolutie’. Wat onder andere ter sprake kwam: “Door de snelle ontwikkeling van kunstmatige intelligentie en biotechnologie is de mens mogelijk de eerste soort die zijn eigen uitsterven ziet aankomen. In 2029 zou de robot al slimmer kunnen zijn dan de mens. En in 2045 is de mens volgens sommigen definitief ingehaald en in veel gebieden overbodig.” Martin ziet de versnelling in technologische ontwikkeling en vraagt zich af wat dit betekent voor de wereld van nu en de effecten op de inzet van (maatschappelijk) vastgoed daarin. “We kunnen dus niet blijven doorgaan op de huidige voet en moeten visie en strategie ontwikkelen op alle snel komende veranderingen, maar ook niet doemdenken en het wel realistisch blijven benaderen.”

In de komende 10 jaar hoopt Martin dat de match tussen vastgoed en beleid op een andere manier gemaakt gaat worden. “Als we tegen die tijd écht in contact staan met de gebruiker, niet eenmalig maar doorlopend, dan ben ik blij. Het gebouw écht als middel in plaats van doel, en de doelen vooral gezien vanuit een nieuwe wereld en met een scherp en fris beeld voor de toekomst.” Waarom we dit doen? Dáárom dus!