DNA zie je niet maar bepaalt alles

Berci Florian (DeVRBLDNG) over het creëren van waardevolle plekken en gebouwen

Berci omschrijft zichzelf als “strateeg in vastgoed- en gebiedsontwikkeling”. Wat dat inhoudt? Voor Berci is dat zijn realistische visie en aanpak van de (her)ontwikkeling van een woon- of werkgebied, waarin de “branding” en samenwerking met belanghebbenden centraal staan. Berci ondersteunt het proces om van een idee, te komen tot een concept en een plan voor gebiedsontwikkeling – tot en met de concrete uitvoering van gebied- en vastgoedprojecten. Annefleur en Richard hoorden hem uit.

berci_florianOntwikkelen vanuit de context in plaats van vanuit het gebouw. Dat is waar Berci naar streeft. Hij kijkt naar de betekenis van een plek voor de stad, de gebruikers en de omgeving, wat die plek kan toevoegen aan een gemeenschap en wat daarvoor nodig is. Berci redeneert nooit vanuit het vastgoed, maar vanuit de intrinsieke behoefte van de gebruikers, de omgeving en de stad.

Voorbeeld: Amsterdam Nieuw-West
Berci: “De afgelopen tien jaar heeft de markt voor projectontwikkeling een beetje stil gestaan. Nu merk je dat deze begint aan te trekken en dat er ook steeds meer tenders worden uitgeschreven. Wat de moeilijkere tijden ons wel hebben geleerd is dat je altijd iets neer moet leggen wat onderscheidend is.”

Op het moment van dit interview doet Berci mee met een aanbesteding in Amsterdam Nieuw-West en is hij van de zestien partijen bij de laatste drie geëindigd. “Het werken aan een tender is vaak een vrij heftig proces; je bent in een kleiner teamverband een intense periode samen aan het kijken naar wat van waarde is. Je gevoel van context ontstaat vooral door goed inleven en inlezen in de situatie en de opgave. Nieuw West heeft enorm veel potentieel en het is de kunst om dit met elkaar te verbinden.” Dit is wat Berci enorm aantrekt in dit project.

Verduurzaming staat centraal, want daar ligt de intrinsieke behoefte van belanghebbenden in deze opgave. Berci licht een tipje van de sluier op en vertelt dat ze met hun team in Nieuw West een knooppunt willen creëren, een centrum voor circulaire economie dat niet alleen een inspirerende ontmoetingsplek biedt voor bezoekers, maar tegelijkertijd ook bijdraagt aan de verdere verduurzaming van de omgeving en de stad.

Functie van een gebouw
Het (nieuwe) concept van een gebouw of gebied moet in een dergelijk proces ook geladen worden. Daarbij moet je de juiste partijen betrekken om verschillende netwerken aan te boren en doelgroepen te bereiken. Berci wordt enthousiast wanneer hij zich binnen een team bezig kan houden met het bedenken van een specifieke functie voor een gebouw. Momenteel is dat ook zijn rol binnen het team waarin hij het concept voor Nieuw-West ontwikkeld: “Ik denk dat een functie van een gebouw een van de belangrijkste dragers is om een concept onderscheidend te maken en ook daadwerkelijk kans te maken om een tender te winnen.” In een dergelijke rol kijk je voornamelijk naar wat je maakt en hoe je dat wilt organiseren. Het is van belang om goede partners aan te trekken die je hierbij kunnen versterken. “Omring je met goede mensen, dat is het halve werk.”

Voorbeeld: Amersfoort, Eemplein
Soms kan de functie van een gebouw ook veranderen wanneer een project een lange looptijd heeft. Dit heeft Berci ook ervaren bij het Eemplein in Amersfoort. Al vanaf het moment dat Amersfoort zichzelf had uitgeroepen tot groeistad lag hier de ambitie om een functie te realiseren waarmee de stad zichzelf internationaal op de kaart kon zetten. Ruim 20 jaar lang werd gezocht naar manieren om die ambitie te realiseren. Zelfs bij Disney ging men kijken hoe je een publiekstrekker van wereldformaat zou moeten ontwikkelen.

Ongeveer 10 jaar geleden werd Berci bij het project betrokken: “De uitdaging was om daar een passende oplossing voor te vinden. Niet alleen een mooi verhaal verzinnen maar ook om te kijken wat er op die plek nu werkelijk past, wat betekenis toevoegt aan de stad. Amersfoort was inmiddels gegroeid van 70.000 naar 140.000 inwoners en toen lag er ineens een hele andere uitdaging. Mensen die al jaren in Amersfoort woonden versus mensen die daar nog hun plekje moeten vinden. Twee werelden die elkaar langzaam maar zeker zullen gaan ontmoeten, daar zal je dan een plek voor moeten ontwikkelen in de stad.” Toen ontstond het idee dat een cultureel programma waarin mensen hun talenten kunnen laten zien en ontwikkelen, een betere bijdrage zou leveren aan de ontwikkeling van Amersfoort dan een attractie met internationale allure. “De ambitie verschoof van ‘centrum van de wereld’ naar ‘huiskamer van de stad’: een verhaal dat aansloot bij de intrinsieke behoeften én dat ook realiseerbaar was.”

Idee -> Concept -> Plan
Hoe komt Berci op zijn ideeën? En hoe geeft hij er handen en voeten aan? “Alles begint met een idee, een sprankeling, het meest vage wat je kan bedenken. Concepten ontstaan vanuit meerdere ideeën die bij elkaar komen. Groepen die ideeën hebben en groepen die belangen hebben moeten bij elkaar worden gebracht. Wanneer er een juiste mix van goede ideeën ontstaat én er mensen zijn die deze ideeën omarmen, is er sprake van een kansrijk concept.”

De volgende uitdaging is om dit weer te geven in je plan: “Het concept is een gestructureerde weergave van alle verschillende ideeën en belangen. Daarnaast zijn ook hier het gebouw en de functie belangrijk. Om een concept om te zetten in een plan heb je een goede organisatie nodig. Want niet iedereen kan elk concept zomaar ontwikkelen!”

Daarnaast moet in een plan ook de haalbaarheid van een project worden aangetoond. “Wanneer het project financieel haalbaar blijkt te zijn, dan ben je al een heel eind en waarschijnlijk is dit ook de belangrijkste drager.” Richard onderschrijft dit, maar wijst erop dat de uitdaging is om geen ‘papieren waarheid’ te creëren. En dat bereik je juist door alle ontwikkelstappen met de toekomstige uitvoerders en gebruikers te doorlopen. Wanneer je met hen de verschillende puzzelstukjes in elkaar weet te passen, ontstaat vertrouwen in de uitkomsten – en daarmee een haalbaar project. Berci onderschrijft dit: “Vertrouwen en lef zijn belangrijke factoren. Vertrouwen in het succes en het lef om je uit te spreken.”  Vanuit die gedachte vormt Berci de stappen Idee -> Concept -> Plan om in: Verkennen – Dromen – Denken – Doen.