geintegreed aanbesteden (blog)

“Geïntegreerd aanbesteden vs. maatschappelijk vastgoed”

Design & Build, Engineering & Construct, DBFM(O). De afgelopen jaren is ons professionele leven verrijkt met een aantal nieuwe Engelstalige uitdrukkingen om goede sier mee te maken. Opdrachtgevers tonen stevige interesse in geïntegreerde aanbestedingsvormen. Wat is het precies en leidt het tot betere resultaten?

Geïntegreerde contractvormen, en daarmee aanbestedingsvormen, kennen we uit infrastructurele projecten. Afgelopen decennium zagen we daar een ontwikkeling waarbij opdrachtgevers niet langer het gewenste product omschrijven, maar de prestatie die dat product moet leveren. Dus: niet langer een bestek schrijven met daarin de dikte en samenstelling van het asfalt, maar omschrijven hoeveel (vracht)auto’s hier per dag overheen moeten kunnen rijden en hoe vaak per jaar een wegvak voor onderhoud mag worden afgesloten.

De vastgoedwereld volgde, met het ministerie van Financiën als een van de voortrekkers. Naast de kantorenmarkt, werden ook in de woningbouw nieuwe contractvormen toegepast. Hoewel de specifieke ideeën en wensen over de gewenste manier van wonen en werken in de tijd variëren, verandert de basisbehoefte maar in beperkte mate. En dus is het mogelijk om deze behoefte én de gewenste aanpasbaarheid in een vroeg stadium van een project te omschrijven: men is vertrouwd met het gewenste product (kantoor/woning), waardoor men een procesinnovatie met beperkte risico’s kan uitproberen.

snelweg (blog geintegreed aanbesteden)  min_Financien (blog geintegreed aanbesteden)  brede school Etten-Leur (blog geintegreed aanbesteden)

 

 

 

 

Maar hoe zit dat voor maatschappelijk vastgoed, waar een verschuiving plaatsvindt van mono- naar multifunctionele gebouwen? Er ligt al een stevige uitdaging om de gewenste multifunctionaliteit te beschrijven, voor gebouwen én voor de mensen en organisaties die deze gebouwen gaan gebruiken, exploiteren, beheren en onderhouden. Ondertussen wijzigen de doelgroepen (gebruikers), digitaliseert de samenleving (dus fysiek ontmoeten moet meerwaarde hebben) en wordt er geschoven met en bezuinigd op budgetten. Betrokken partijen hebben tijd nodig om elkaar goed te begrijpen, alvorens zij hun gezamenlijke eisen en wensen op papier kunnen zetten.

Een tekening van een architect kan daarbij behulpzaam zijn, omdat het tastbaar maakt welke activiteiten worden gehuisvest en welke afspraken daarbij moeten worden gemaakt tussen betrokken partijen. Een (geschreven) Programma van Eisen biedt daarvoor vaak te weinig houvast – in de praktijk zien we dan ook, dat het lastig blijkt om partijen aan zo’n stuk te committeren. Terwijl dit misschien wel het belangrijkste stuk in je aanbestedingsdossier vormt. Partijen moeten vertrouwen hebben in het dan voorliggende Programma van Eisen als vertrekpunt voor een traject, waarin het gebouwontwerp én de toekomstige organisatie verder worden uitgewerkt. Daarbij hoort dan ook, dat partijen hun inbreng kunnen leveren in het ontwerptraject.

Wij zien een aantal randvoorwaarden die moeten zijn ingevuld, om de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed geïntegreerd aan te besteden:

  1. Betrokken partijen hebben een gemeenschappelijke toekomstvisie op doelgroepen, activiteiten en diensten en het primaire proces dat daarmee samenhangt.
  2. Betrokken partijen weten die te vertalen naar een organisatiestructuur en naar kosten en baten, voor het geheel en per partij (exploitatiebegroting).
  3. Betrokken partijen weten voorgaande te vertalen naar eisen en wenen voor gebouw(en) en voor gebruik, exploitatie, beheer en onderhoud daarvan.
  4. Neem in het aanbestedingsdossier proceseisen op t.a.v. die de inbreng van partijen in het ontwerptraject – en hoe daarmee om te gaan.

Concluderend: geïntegreerd aanbesteden is ‘hot’. Maar ingeval van maatschappelijk vastgoed is het niet altijd vanzelfsprekend dat betrokken partijen vertrouwd zijn met het gewenste product. Zorg dat dit vertrouwen, in het beoogde resultaat en in elkaar, aanwezig is alvorens over te gaan tot een innovatieve aanbestedingsvorm. En als dat vertrouwen nog moet groeien, durf dan ‘gewoon’ te kiezen voor een meer traditioneel ontwikkeltraject waarin vertrouwen en resultaten stap-voor-stap kunnen ontstaan.

Geschreven door: Middenin

Hier schrijven we regelmatig over zaken die ons verbazen, inspireren en bezig houden.